「最近、なかなか入居が決まらない…」
家賃も設備も周りの物件と変わらないのに空室が埋まらない。そんなときは、建物の外観が原因になっているかもしれません。
今の入居希望者は、ポータルサイトに並んだ写真を見て、内見に行く物件を数秒で選んでいます。外壁の色あせや汚れがあると、部屋の中を見てもらう前に候補から外されてしまうこともあります。
この記事では、大分県内でアパート・マンションの塗装を手がけるアクセルアートが、次の3つを解説します。
- 入居者に敬遠される外壁の劣化サイン
- 放置したときのリスクと、外壁塗装の費用・回収の考え方
- 空室対策として塗装するときのポイント
【結論】外観は「内見に来てもらえるか」を左右する
物件探しは写真で「ふるい落とす」時代
賃貸物件探しは、ポータルサイトやアプリで条件を絞り込み、写真を見比べるのが当たり前になりました。多くの入居希望者は、まず一覧の写真で「内見に行く物件」と「見送る物件」を分けます。
一覧で最初に表示されることが多いのは外観写真です。つまり、外観は物件の「顔」です。間取りや設備が良くても、外観の印象が悪いと、その良さを知ってもらう前に見送られてしまいます。
外観は「管理がしっかりしているか」の目安になる
入居者は、外観から「この物件はきちんと管理されているか」を無意識に判断しています。
外壁が汚れている、色があせている、ひび割れがある。こうした状態は「修繕に手が回っていない物件」「住んでからのトラブルにも対応してもらえないかもしれない」という不安につながります。
反対に、外観がきれいに保たれている物件は、それだけで「オーナーや管理会社がきちんと手をかけている」という安心感を与えます。
入居者に敬遠される外壁の劣化サイン5つ【セルフチェック】
見慣れた建物の劣化は、オーナー様自身では気づきにくいものです。
一度、入居希望者になったつもりで建物を見てみてください。
① 色あせ・ツヤがない
紫外線や雨風で塗膜が劣化すると、色が薄くなり、ツヤが失われます。建物全体が古びた印象になり、写真でも「築年数が古そう」に見えてしまいます。
② コケ・カビ・雨だれの黒い筋
北側の壁や日当たりの悪い面、窓まわりに出やすい汚れです。緑や黒の汚れは写真でも目立ち、「不衛生」「湿気が多そう」というマイナスの印象を与えます。
③ チョーキング（触ると白い粉がつく）
外壁を手で触ったときに白い粉がつく状態を「チョーキング現象」と言います。塗膜の防水性が落ちてきているサインで、塗り替えを検討する目安の一つです。
④ ひび割れ・塗膜のはがれ
ひび割れやはがれは見た目が悪いだけでなく、雨水が建物の内部に入り込む入口になります。放置すると建物そのものを傷める原因になります。
⑤ シーリング（目地）の割れ・やせ
サイディング外壁の継ぎ目や窓まわりのゴム状の部分（シーリング）が割れたり、やせてすき間ができたりしていないかも確認しましょう。ここも雨水が入りやすい箇所です。
セルフチェック表
| チェック項目 | 当てはまる？ |
|---|---|
| 外壁の色があせて、ツヤがない | □ |
| コケ・カビ・黒い筋の汚れがある | □ |
| 外壁を触ると白い粉がつく | □ |
| ひび割れ・塗装のはがれがある | □ |
| 目地のシーリングに割れやすき間がある | □ |
| 前回の塗装から10年以上たっている | □ |
3つ以上当てはまる場合は、一度専門業者の診断を受けることをおすすめします。
放置するとどうなる？空室だけでは終わらないリスク
雨漏りや下地の傷みで、修繕費が大きくなる
外壁塗装の役割は、見た目を整えることだけではありません。塗膜は雨水や紫外線から建物を守る「保護膜」です。
塗膜の劣化を放置すると、ひび割れから雨水が入り込み、下地や構造材の傷み、雨漏りにつながります。こうなると、塗装だけでは直せず、外壁材の張り替えや内装の補修など、より大きな費用がかかる工事が必要になることもあります。
家賃を下げる → 収益も資産価値も下がる
空室が続くと、家賃を下げて入居者を集めるしかなくなります。いったん下げた家賃は元に戻しにくく、長い目で見ると大きな収入減につながります。
また、家賃収入が下がると、将来売却するときの物件の評価にも影響します。外観の劣化を放置することは、目の前の空室だけでなく、資産価値そのものを下げることにつながるのです。
外壁塗装は元が取れる？費用と回収の考え方
アパート外壁塗装の費用の目安
費用は建物の大きさ、外壁の状態、使う塗料によって変わります。当社での目安は次のとおりです。
| 建物の規模 | 費用の目安 |
|---|---|
| 2階建て・４戸程度 | 約150万〜200万円 |
| 2階建て・8〜10戸程度 | 約200万〜300万円 |
| 3階建て・12戸程度 | 約300万〜500万円 |
※足場、高圧洗浄、下地補修、シーリング工事を含む目安です。
※実際の費用は、外壁の傷み具合や修繕の内容によって異なります。
詳しくは現地調査のうえ、お見積りをご確認ください。お見積りは無料です。
回収の考え方：空室が1室埋まるといくらになる？
外壁塗装は「出費」ではなく、「収益を守るための投資」として考えるのがおすすめです。
たとえば、家賃5万円の部屋が1室、塗装をきっかけに早く埋まったとします。
- 1室が1年間埋まった場合の家賃収入：5万円 × 12か月 ＝ 60万円
- 2室なら：120万円
これに加えて、次のような効果も見込めます。
- 家賃を下げずに募集を続けられる
- 雨漏りなどの大きな修繕を未然に防げる
- 入居者の満足度が上がり、退去を減らせる
こうした効果まで含めると、塗装費用は数年単位で回収できるケースも少なくありません。
※上の数字はあくまで計算例です。実際の効果は立地や周辺の競合物件によって異なります。
塗装の効果を高める「ついで工事」
足場を組む外壁塗装のタイミングは、ほかの工事を合わせて行う絶好の機会です。
- エントランス・共用廊下・階段の塗装や床シートの張り替え
- 鉄部（手すり・階段・郵便受けなど）のサビ止めと塗装
- 共用部の照明のLED化（夜の印象と防犯性がアップ）
- 建物名の看板の新調
特にエントランスまわりは、内見時に最初に通る場所です。外壁と合わせて整えることで、第一印象がさらに良くなります。
空室対策として塗装するときの色選びのポイント
周りの物件との「差別化」を意識する
同じエリアに似たような外観の物件が並んでいる場合、色の組み合わせで個性を出すと、ポータルサイトの一覧でも目に留まりやすくなります。
ただし、奇抜すぎる色は好みが分かれ、周辺の景観から浮いてしまうこともあります。「清潔感」と「ほどよい個性」のバランスが大切です。
汚れが目立ちにくい色・ツートンカラーを取り入れる
真っ白や濃い黒は、汚れや色あせが目立ちやすい色です。ベージュやグレー系などの中間色は、汚れが目立ちにくく、きれいな状態を長く保てます。
また、1階部分と2階部分、あるいはベランダ部分で色を分けるツートンカラーにすると、建物に立体感が出て、築年数を感じさせない印象になります。
当社では、カラーシミュレーションで塗装後のイメージを事前に確認していただけます。
【施工事例】大分市・築20年アパートの外壁塗装
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 大分市旦の原 |
| 築年数・規模 | 築20年・2階建て・4戸 |
| 工事内容 | 外壁塗装・屋根塗装・鉄部塗装 |
| 使用塗料 | 【屋根】ナノルーフ15 【外壁】プレミアムシリコン |
| 工期 | 約2週間 |
ほかの事例は、こちらでもご覧いただけます。
→ 【施工事例】築25年 賃貸マンション大規模修繕
→ 施工事例一覧を見る
よくある質問
Q. 入居者が住んでいる状態でも工事できますか？
はい、可能です。ほとんどのアパート塗装は、入居者の方が住んだまま行います。洗濯物が干せない期間や、窓を開けにくい期間が出るため、事前のご案内と工程の調整が大切です。
Q. 工事中の入居者への連絡や説明はどうすればいいですか？
工事のお知らせの配布や、洗濯物・駐車場についてのご案内は、当社で対応いたします。入居者対応まで含めた業者選びについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
→ アパート塗装で「入居者対応」までカバーできる業者を選ぶべき理由
Q. 何年ごとに塗り替えればいいですか？
使っている塗料や建物の立地によって異なりますが、一般的には10〜15年が目安とされています。年数だけで判断せず、上の「劣化サイン」が出ていないかもあわせて確認しましょう。
Q. 外壁塗装の費用は経費にできますか？
建物の状態を維持するための塗り替えは「修繕費」として、その年の経費にできるケースが多いとされています。ただし、工事の内容によっては「資本的支出」として減価償却の対象になる場合もあります。詳しくは、顧問の税理士さんにご確認ください。
まとめ：空室が増える前に、まず外観の点検を
外壁の色あせや汚れは、毎日見ていると気づきにくいものです。しかし入居希望者にとっては、物件を選ぶときに最初に目に入る判断材料です。
- 外観は「内見に来てもらえるか」を左右する
- 劣化を放置すると、空室だけでなく修繕費や資産価値にも影響する
- 外壁塗装は、家賃収入を守るための「投資」として考える
「うちの建物は塗り替えたほうがいい？」「費用はどのくらい？」と気になったら、まずは当社の無料建物診断をご利用ください。
無料建物診断で分かること
- 外壁・屋根・鉄部などの劣化状況（写真つきの報告書でご説明）
- 今すぐ工事が必要か、数年先でよいか
- 工事が必要な場合の費用の目安
診断・お見積りは無料です。無理な営業はいたしませんので、お気軽にご相談ください。
